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上海购物中心进入调整年超三成已在升级调整

发布时间:2019-10-20 16:43:16 编辑:笔名

上海购物中心进入调整年超三成已在升级调整资讯中心

RET睿意德分析指出,2014年,上海购物中心进入调整年,已开业的112家购物中心,40家已经或计划升级;大型高端餐饮开始撤离购物中心,中小型大众餐饮取而代之;上海是中国最 甜 的城市,也是买手店最活跃的城市,在上海的购物中心中,参与性、戏剧性、仪式感正在逐渐加强;23个新兴板块中,浦东边郊发展潜力最大,宝山、青浦紧随其后,他们最有可能成为下一个 徐家汇 随着信贷资产证券化业务由审批制改为业务备案制,多元化的金融手段将为商业地产提供新的融资渠道和退出机制,中国商业地产金融驱动的模式将在未来两到三年成为主流。

市场趋势

RET睿意德策略顾问部总经理 陈丽琳

上海购物中心进入调整年。根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计,在上海112家已开业的购物中心中,年已经或计划改造的项目达40家,占全市比重的 35.7%。40家调整的购物中心中,48%是都市型购物中心,37%是区域型,15%是社区型。港汇广场、美罗城、正大广场、来福士等知名购物中心2014年都在进行大面积的改造升级,调整引入档次更高的品牌或者具有特色的设计师集合店,改造动线、车库,引进剧院、美术馆特色业态等。

谁是下一个 徐家汇 ?1988年以前的徐家汇地处市郊结合部,商业并不发达,但随着上海城市版图的扩大,人口外迁、轨交建成,逐渐成为上海四大城市副中心之一。谁是下一个城市发展中顺势而起的 徐家汇 ?这一直是上海商业发展中值得关注的问题。RET睿意德中国商业地产研究中心通过今年的商用土地成交占比、人口与地铁规划数量、商用土地成交楼面地价等因素综合分析发现,拥有自贸区、迪斯尼等发展利好因素的浦东边郊发展潜力最大,因宝钢逐步撤离产生大量待盘活商用土地的宝山,以及受大虹桥辐射的青浦紧随其后,他们最有可能成为下一个 徐家汇 。

中国商业地产开发驱动模式发生质变。围绕着人、钱、地三大资源,中国商业地产开发经历三轮基本驱动。最初,开发商占主导地位,寻找成本低的土地和资本,组建合适团队;此后,模式更迭到以土地为基本驱动,开发商、资本方、运营团队专业分工各司其职,职业经理人开始显现价值。现在,以金融为驱动的模式正在显现,商业银行、股票市场、债券市场和投资信托市场不断丰富着商业地产的融资方式。未来两到三年,金融驱动模式将成为主流,万科 轻资产 模式和 凯德模式 将逐渐增多。

移动购物时代到来。消费者正在回归实体店。根据埃森哲调研数据,相比2013年,今年消费者线下消费意愿上升8%,而线上消费意愿相应下降8%,且通过购物的中国消费者数量是英美国家的两倍。移动端改变了消费模式,增加了消费者出现在实体店里的几率。实体商店意识到移动互联与PC互联的区别,并希望借助移动力量持续接触消费者以实现持续性的销售。因此包括中粮、万达、华润、银泰、王府井百货在内的开发商和零售商都在2014年实现跨界合作,开展多种途径的O2O尝试。

消费趋势

RET睿意德租赁服务部总经理 杜斌

大型高端餐饮开始撤离购物中心,中小型大众餐饮取而代之。2014年,高端餐饮持续低迷。根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计数据,大型高端餐饮开始撤离购物中心,而中小型大众餐饮正取而代之成为主力军。而高端餐饮正寻求出路,不少品牌尝试向大众消费领域拓展新品牌,截至2014年,已有300余家餐饮集团发展出超过2000个餐饮品牌,如小南国还发展了甜品等休闲餐饮。

舌尖上的中国,上海最甜。RET睿意德中国商业地产研究中心在对6个品类45个跨城市发展的甜品品牌深入研究之后发现,进驻上海购物中心的甜品品牌店铺有549家,比位居第二的北京多出257家。上海是中国最 甜 的城市。与此同时,在众多餐饮品类中,甜品正从辅助型商业转型为必备型商业,其在购物中心的业态占比从8%上升至14%,在餐饮中的占比中也从29%上升至36%。一些高端的甜品店甚至入驻购物中心首层,与奢侈品为邻,如港汇一楼的LADUREE、Godiva。

上海买手店发展势头最为强劲。自1996年上海开出第一家买手店之后,中国买手店品牌开业速度缓慢。直到2010年之后,这一状况才得以改变,近五年平均开店数量是年水平的4.6倍。根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计,上海目前拥有75家买手店,占全国总量的30.9%,较排名第二的北京买手店数量高出63.0%。承租面积灵活且承租能力较强的买手店,正逐渐替代百货成为购物中心主力店。

娱乐休闲业态发生变革。购物中心儿童业态比例从5%上升至10%-25%,更加细分;KTV、咖啡店、文艺集合店等开始跨界合作,比如,在KTV中增设酒吧、雪茄吧、桌球等元素,在咖啡店中设立银行点,文艺集合店则汇聚设计精品店、书店、咖啡店等三种业态。一些特色业态也开始进入购物中心。比如,电子游戏真人体验、玩偶主题展馆、文化艺术展览等。购物中心的参与性、戏剧性、仪式感在逐渐加强。

(来源:新浪房产)

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